Réseau Wallon de Lutte contre la Pauvreté

Conférence de presse : 26 juin 2015 – RWDH

Introduction 

Le Rassemblement Wallon du Droit à l’Habitat entend mobiliser les énergies et les forces vives pour que TOUS les citoyens, quels que soient leurs revenus, « habitent quelque part » dans un cadre rassurant, en relation avec les ressources matérielles, immatérielles, relationnelles dont ils disposent, et ce sans aucune discrimination.

Le droit au logement doit se réfléchir pour TOUS, et à partir des populations, à partir de réalités vécues par les habitants, pour répondre au mieux aux enjeux du terrain.

Tout doit être mis en œuvre pour que le droit au logement décent, inscrit dans la Constitution belge depuis plus de 20 ans, devienne réellement effectif.

Aujourd’hui, d’urgence, l’accès à un logement pour chaque ménage wallon s’impose. Bien au-delà des briques, c’est un habitat qu’il faut.

Pourquoi ? Car, Habiter quelque part, c’est une condition pour se poser dans la vie. Une condition pour faire des projets. Une condition pour s’épanouir. Pour se construire un foyer d’où l’on pourra sortir quand on sera prêt, et où l’on pourra se replier en cas de besoin ou si on en a tout simplement l’envie.

Un habitat ? Ce ne sont pas seulement quelques briques mais tout un environnement, choisi, apprécié, adapté. D’où l’on peut s’investir dans la vie, y croire et redémarrer. Où l’on se sent bien, serein. Où on pourra se soigner aussi.

Ce n’est possible que si l’on peut y rester durablement. Et s’il est adapté matériellement, culturellement et géographiquement à notre situation.

Investir et s’investir dans une habitation payable et gérable, c’est une condition pour s’éloigner du risque de s’appauvrir financièrement ou carrément de sortir de la spirale de l’appauvrissement matériel.

C’est aussi une occasion pour s’auto-réaliser en développant des compétences, parfois insoupçonnées. C’est s’approprier son endroit de vie, selon ses propres goûts, envies, imagination. On aura plus envie d’y rester et d’en prendre soin.

Une habitation payable et gérable, c’est aussi une habitation durable, peu énergivore, avec un accès à l’énergie qui permet des conditions de vie dignes : Sans que l’on n’ait froid, pour pouvoir se concentrer et aider les enfants à faire leurs devoirs par exemple. Pour que l’habitat ne soit plus une cause d’appauvrissement.

Une habitation, c’est aussi disposer du droit à l’intimité dans la sphère familiale avec le respect dû à tous les ménages. Et ça, c’est une condition pour créer la confiance dans la relation aux services, institutions et associations, accéder à ses droits et être acteur de sa vie.

Un habitat c’est bien plus qu’un toit !

Il nous faut de la JUSTICE dans le LOGEMENT, MAINTENANT !!!

Aujourd’hui, y accéder, particulièrement pour certaines catégories de la population, ce n’est pas évident. On est discriminé si on émarge au CPAS, si on n’a pas la bonne couleur de peau, ou qu’on n’a pas la garantie locative en cash, si on a trop d’enfants, ou si on en a pas parfois aussi ! Si on est une femme seule, car on ne pourra pas se débrouiller, ou si on est un homme, car alors c’est qu’il y a un problème… Et puis, ça fait 4 ans qu’on est sur les listes pour un logement social. De toute façon, les loyers sont beaucoup trop chers, ou alors ce sont des cages à poules ou des passoires énergétiques, pas très réjouissant tout cela, n’est-ce pas ?

Une fois qu’on est dedans, on a gagné une bataille, mais pas forcément la guerre. Il faut alors faire tout son possible pour y rester, pouvoir payer le loyer et les charges (compter, compter, compter), avoir la meilleure relation possible avec le propriétaire… en tout cas, ne pas le perdre, ce toit.

Heureusement parfois (mais pas toujours), il y a moyen de trouver de l’aide, être accompagné. Alors c’est mieux, on a des conseils, on peut se défendre et défendre ses droits. Bon, faut avoir les reins solides… Parfois, on le perd quand même ce logement, on est expulsé… et la galère reprend. Un système créateur de sans-abris, qui de plus en plus passent d’une structure d’hébergement à une autre, en passant parfois par un logement autonome. (Alors si vous êtes passé par la case prison, là, c’est la totale.) Vraiment, parfois, le parcours logement, c’est vraiment un parcours du combattant.

Et pourtant, on en a envie de ce petit foyer, on le ferait à son image, on le décorerait, on s’y investirait… ET ça c’est important. On pourrait alors leur dire à eux tous qu’on a des idées aussi pour améliorer l’accès au logement, parce que la galère on la connaît, on peut en parler et on est prêt à faire nos propositions.

Chouette, il y a le RWDH maintenant ;)

1. 1.     Logement social

Le secteur du logement public est insuffisamment financé (en moyenne 2,1% du budget de la Wallonie[1]) pour répondre à une demande toujours plus importante pour des logements de qualité à loyer abordable et sans charges excessives. La situation des familles s’aggrave avec la crise que nous vivons. Exclusion du chômage, la sortie des études sans allocation d’insertion pour les jeunes diplômés, des travailleurs qui doivent s’en sortir avec un revenu insuffisant et qui sont maintenant repris dans les statistiques comme « travailleurs pauvres [2]» ( en 10 ans, ils sont passés de 3 à 6% des ménages bénéficiaires du revenu d’insertion social)... La demande en matière de logement croit. L’offre ne suit toujours pas. Le logement social ne représente dans le parc locatif que 7% du marché. Nous sommes inquiets devant la vente de logement social opérée par les sociétés si celle-ci n’est pas assortie d’un investissement dans l’achat, la rénovation de logement qui garantisse le maintien du parc. Chaque législature annonce pourtant de nouveaux logements (+ 6000 pour la période 2014-2019). La moyenne des mises en service de logement par les SLSP au cours des 10 dernières années est de 519,7 logements/an, mais le nombre de logements sociaux a diminué de 4495 unités entre 2006 et 2010 par la déconstruction devenue indispensable et par la vente (225 logements en 2013)[3] d’une partie du parc.[4]

Le RWDH demande

• Que le logement public se concentre prioritairement sur les populations qui en ont le plus besoin ;
• Que l’obligation des 10% de logements publics actuel soit un plancher et non un plafond. Que les financements à la construction au-delà de ces 10% soient maintenus dans leur intégralité et ne soient pas dégressifs. Que les communes qui refusent de construire du logement social soient lourdement sanctionnées et que les sommes récoltées par cette sanction soient redistribuées par un mécanisme de solidarité entre les communes ;
• Que les logements actuels plutôt que d’être vendus puissent être rénovés, en collaboration avec leurs habitants dans une auto-rénovation encadrée à concevoir ;
• Que la construction des nouveaux logements soit en adéquation avec les trajets de vie des familles et leur évolution sociétale ;
• Que soit attribuée aux familles à faible revenu en attente d’un logement social une allocation loyer afin de limiter celui-ci au tiers de leurs revenus.

Le Ministre Furlan va sortir de façon imminente sa note d’orientation sur le logement public. La déclaration de politique générale a annoncé notamment son intention de donner une autonomie accrue pour les sociétés de logement public et de relever les plafonds d’accès pour ce même logement. Ce sont des éléments sur lesquels nous serons, au RWDH, extrêmement attentifs dans leur application locale. Nous craignons que face à un manque de financement suffisant pour les sociétés de logement public, la tentation ne soit forte pour elles d’octroyer des logements aux revenus les plus élevés.

Le RWDH souhaite :

• Que soit garantie et maintenue l’objectivité des attributions tout en rendant son application plus claire pour les candidats locataires ;
• Que le logement social destiné aux revenus les plus faibles soit majoritairement garanti dans les mécanismes d’attribution et la libération des plafonds d’accès ;

Les sociétés de logement et les intervenants de première ligne sont soumis à la difficile mission de recevoir les doléances des locataires et des candidats locataires, sans toujours pouvoir donner une réponse positive à leurs demandes. Les habitants vivent encore trop souvent le sentiment d’exclusion ou d’abandon dans certains complexes, dans certains quartiers.

Le RWDH demande que la relation entre les SLSP et les locataires soit améliorée notamment :

• En évaluant le rôle des référents sociaux et si l’évaluation est concluante, de les renforcer ;
• en évaluant la communication entre les habitants et les SLSP mais aussi au travers des Comités consultatifs des locataires et propriétaires, des régies de quartier, des maisons de quartier, maisons de jeunes…
• en prenant en compte les situations particulières des habitants par exemple dans l’objectivation d’un refus pour une attribution…
• Que les SLSP puissent s’ouvrir à la dimension de parcours logement, avec un accompagnement social, et qui s’appuie sur le principe de la priorité au maintien dans le logement.

Enfin, de façon plus large, le RWDH milite pour que les associations de terrain et les habitants puissent être entendus et être co-constructeurs des politiques de logement. Que soient favorisées/créées/renforcées des synergies entre acteurs associatifs tels que les Agences Immobilières Sociales (AIS), Associations de Promotion du Logement (APL), Régies de Quartier (RDQ) et les Sociétés de logement avec les autorités communales pour augmenter le nombre de logements publics à caractère social, dans le respect des objectifs, des missions et de la pratique de chacun de ces acteurs qui, par là-même, en forment la complémentarité[5].

2. Garantie Locative

L’un des premiers obstacles à l’accès à un logement dans le secteur locatif privé est la garantie locative. Sur une moyenne des loyers en Région wallonne hors charge et frais de 509€[6], la garantie locative selon qu’elle soit de 2 ou de 3 mois varie de 1018 à 1527€ à laquelle le futur locataire devra ajouter 509€ d’un premier loyer. Une étude récente de 2015 par l’Autorité des services et marchés financiers (la FSMA )[7]au niveau belge confirme les chiffres européens (SILC-UE) [8]annoncés en 2013 : 25% de la population dit ne pas disposer d’une épargne suffisante pour pouvoir faire face à une dépense importante soit l’équivalent d’une fois leur revenu.

Les personnes dans cette situation cumulent les difficultés qui sont les mêmes que celles liées à la discrimination à la recherche d’un logement : femmes seules, personnes à faible revenu, allocataires sociaux, étrangers. Ces différents éléments se cumulant entre eux trop souvent.

La loi actuelle[9] qui régit la garantie locative est boiteuse et peu suivie. Elle ne remplit pas les objectifs qui la sous-tendaient à l’origine : éviter la stigmatisation, permettre l’étalement dans la constitution de la GL, rendre obligatoire le dépôt sur un compte bloqué. De nombreuses banques ne suivent pas la législation sur les garanties locatives et donc la constitution progressive sans intérêts de 3 mois de caution. Elles proposent d’autre services comme des prêts personnels, des cautionnements via Korfina ou encore demandent des frais de dossiers exorbitants. Le formulaire neutre prévu dans la loi et censé ne pas stigmatiser le candidat locataire n’est pas utilisé ou alors marginalement. Les CPAS assortissent parfois l’octroi de la garantie à d’autres conditions telles que la salubrité du logement ou rendent des lettres de caution ou des accords de principe stigmatisant directement le candidat locataire. A cela vient s’ajouter un délai de traitement qui, face à la pression de la demande, fait rater le coche au candidat locataire. Trop souvent, un candidat locataire qui annonce une garantie locative provenant du CPAS à un propriétaire bailleur se voit refuser le logement. Précisons qu’en outre, la somme n’est pas toujours versée sur un compte bloqué aux deux noms comme le précise la loi. De plus, il nous revient que dans de nombreux cas, la garantie locative est versée à la demande du propriétaire de la main à la main sans dépôt sur un compte bancaire. Celle-ci, a peu de chance d’être récupérée. Le locataire doit en plus réclamer les intérêts financiers. L’actuelle loi en vigueur est d’ailleurs discriminante en soi : selon le mode de constitution de la garantie, soit le locataire peut payer la garantie locative et verse 2 mois soit il doit faire un prêt bancaire ou une demande au Cpas et passe de 2 à 3 mois. C’est donc à des locataires à faibles ressources qu’on réclame davantage. Et cetera …

La DPR qui a suivi la mise en place du Gouvernement wallon actuel et le Ministre Furlan à son tour, ont annoncé la volonté de mettre sur pied durant sa législature un mode de garantie sous la forme d’un fonds ou d’un système de mutualisation. Le Rassemblement bruxellois du droit à l’habitat et certaines de ses associations membres du RWDH travaillent cette question de longue date. La Ligue des familles a réalisé un colloque en février sur ce thème dans lequel le Ministre Paul Furlan a exprimé la volonté de créer un tel fonds d’ici fin 2016.

Le RWDH réclame :

• Que soit créé un fonds central de garantie locative ou un système de mutualisation en Wallonie. Pour être efficace toutefois, le système devra être bénéfique aux 2 parties.
• Pour combattre les écueils aujourd’hui rencontrés en la matière, que le système qui sera adopté réponde à des critères qui lui semblent essentiels, à savoir :

• Être universel et obligatoire, ce qui permet de garantir le caractère non discriminatoire et la viabilité du système.
• Déterminer un mode de sanction en cas de manquements.
• Prévoir un système de portabilité d’un contrat de location à l’autre.
• Mettre en place un mécanisme de concertation et de médiation permettant un règlement alternatif des conflits et une sécurisation des 2 parties (en s’inspirant par exemple des chambres de recours en matière d’attribution de logement public, ou des expériences de commissions paritaires locataires-propriétaires). Permettre une épargne complémentaire facultative à la garantie.
• Couvrir à la fois les dégâts et les arriérés.
• Être indépendant d’un contrôle préalable de salubrité du logement (pratique actuelle de certains CPAS).

Dans sa forme, il devrait se constituer en un organisme centralisateur, opérateur public ou semi-public avec des règles spécifiques telles qu’un mode de gestion transparent et paritaire composé des pouvoirs publics, de représentants de locataires et de propriétaires.

Il nous apparaît important de réfléchir à l’opportunité dans la création d’un tel organisme de pouvoir centraliser les données d’enregistrement du bail, de localisation des biens et les loyers demandés. Ceci permettrait de mieux connaître le secteur locatif privé, de répondre mieux aux difficultés qu’il rencontre et de travailler à l’élaboration d’une grille de loyer.

3       Encadrement des loyers 

Le secteur locatif privé en Belgique est peu régulé : les loyers sont librement fixés, augmentent plus rapidement que l’indice-santé, et le parc a un grand besoin de rénovation. Cela ne contribue certes pas à rencontrer un logement décent. Les coûts d’occupation sont en hausse continuelle (les loyers augmentent beaucoup plus vite que les revenus, les charges, les frais d’état des lieux, etc.). Par contre, les revenus de la majorité de la population baissent : saut d’index, dégressivité/exclusion du chômage, émergence du phénomène des travailleurs pauvres, affaiblissement des pensions du 1^er pilier, etc. Une partie croissante de la population n’a tout simplement plus les moyens de se loger décemment aujourd’hui.

Les logements à loyer moindre sont proportionnellement ceux qui connaissent les plus fortes augmentations de prix, sans lien avec leur qualité. Ils subissent aussi une forte pression à la demande. Les logements de meilleure qualité et bien situés, eux, ne sont accessibles qu’à des ménages ayant des revenus plus élevés.

Les revenus immobiliers sont peu taxés. La Belgique s’est d’ailleurs vue rappelée à l’ordre par l’Union Européenne[10] sur base de la discrimination dans les taux de taxation immobilière. La fiscalité actuelle outre qu’elle n’incite pas les propriétaires à faire des travaux de rénovation, encourage plutôt à diviser les grands logements en unités plus petites et à percevoir ainsi un montant global de loyer plus important, maximisant ainsi la rente foncière au détriment d’une offre diversifiée (logements pour familles nombreuses et recomposées notamment). En outre, les revenus cadastraux n’ont plus été réévalués depuis plus de 30 ans, et ne correspondent plus à la réalité. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique sont eux aussi fiscalisés de manière forfaitaire et sans qu’un contrôle de la qualité ni même de la réalisation n’ait été fait.

Certes, les propriétaires prennent des risques, ils font face à des contraintes, et beaucoup d’entre eux sont très corrects. D’autres sont de petits propriétaires pour qui la location est une source de revenu essentielle pour leur équilibre financier. Il existe aussi des propriétaires peu scrupuleux et exploiteurs qui tirent profit de l’appauvrissement de certains ménages. D’autres sont de gros propriétaires, et pourraient remplir un rôle collectif dans le sens de l’intérêt général.

Quoi qu’il en soit, le logement est un bien de première nécessité pour lequel la seule loi du marché ne suffit pas. Même la Suisse l’a reconnu dans sa Constitution et intervient dans la fixation du loyer. Il est important de réguler un certain nombre d’aspects, non pour réduire un revenu légitime, mais pour agir sur l’enrichissement dans n’importe quelles conditions. Il s’agit de mettre en place une régulation qui favorise à la fois l’accès au logement, la rénovation du parc immobilier et son développement

Le RWDH souhaite que soit mis en place un système d’encadrement des loyers qui vise 1) à éviter la flambée des prix  ; 2) encourager les propriétaires à louer des logements en bon état ; 3) encourager le développement d’une offre de logements à loyer modéré. Pour ce, il faut objectiver les loyers.

Dans ce cadre, le RWDH propose :

• La création de grilles des loyers, basées sur les caractéristiques des logements, y compris leur performance énergétique. Ces grilles de loyers devraient être réfléchies en concertation avec l’ensemble des acteurs concernés.
• L’instauration de Commissions paritaires locatives composées de représentants de locataires et propriétaires (CPLP), lieux de médiation (et/ou d’arbitrage) et de concertation, à relancer et soutenir durablement.
• Il est impératif de réfléchir en parallèle à davantage de justice dans la taxation des revenus issus de l’immobilier. Si elle se fait sur base de loyers objectivés, elle n’en sera que plus équitable. Il s’agira aussi d’utiliser cette opportunité pour améliorer la qualité et la performance énergétique des logements.

1. 4.     Alternatives d’habitat 

On vient de le répéter, la crise du logement est loin d’être résolue. Il n’y a pas assez de places d’accueil pour l’hébergement de ceux qui n’ont pas de logement. Il n’y a pas assez de solutions adaptées aux besoins de chacun…

Les habitants sont confrontés depuis longtemps maintenant à la crise du logement, entraînant une pénurie de logements adéquats et provoquant de l’exclusion. A cela s’ajoutent la crise environnementale (emprise au sol, artificialisation des sols, ressources énergétiques, etc), la crise économique, et certains diront aussi une crise « identitaire ». Dans ce contexte, un certain nombre de personnes réinventent une façon de vivre, un autre art d’habiter, correspondant davantage à leurs capacités et à leurs envies, trouvant par eux-mêmes une solution gérable, viable et (souvent) solidaire. Et ce n’est pas nouveau !

Malgré cette énergie et cette richesse de création, d’innovation, de débrouille, de compétences et connaissances développées, ces personnes sont soumises à des règles qui les mettent en danger, qui ne respectent pas leur choix de vie, ne respectent pas la différence. Ils sont rarement soutenus, le plus souvent dissuadés et parfois même sanctionnés, confrontés à l’idée bien ancrée que « ce n’est pas comme ça qu’il faut habiter ».

Ces expériences peuvent toutefois inspirer des solutions diverses pour pallier au manque de logement mais aussi pour résoudre des situations de désaffiliation sociale importante et de grande pauvreté. Des exemples existent tant en ville qu’à la campagne, tant dans le privé que dans des lieux collectifs (habitat groupé, co-logement, habitat collectif, squat, occupations précaires, habitat kangourou, yourtes, caravanes, habitats dans des campings ou parcs résidentiels, containers, camions, projets avec des propriétaires privés, etc…, Wimby, etc.).

Les intentions du RWDH ne sont certainement pas, comme beaucoup pourraient le craindre, de laisser se développer du sous-logement, n’importe où ni n’importe comment. Ces personnes se retrouvent dans ce type d’habitat pour des raisons diverses et on y rencontre des réalités multiples. Si un certain nombre d’entre elles ont fait le choix de s’y installer, d’autres y ont été contraints, mais s’y trouvent finalement bien (ou pas). Dans tous les cas, l’insécurité juridique à laquelle ils font face leur donne l’impression d’être des sous-citoyens, les fragilisent dans l’accès et l’exercice de leurs droits (il arrive qu’ils soient privés des services pour lesquels ils paient des taxes comme tout autre résident, comme pour le ramassage des déchets ou l’accès à l’eau, les transports publics). Un vrai travail commun d’articulation des politiques d’Aménagement du territoire et de logement doit s’opérer !

Le RWDH demande

• que les habitants soient sécurisés sur le plan juridique : travailler sur les dispositifs législatifs pour inventer des réglementations adaptées à des réalités de vie spécifiques, adaptées aux possibilités, besoins et souhaits des populations tant au niveau financier que du mode de vie. Parmi ceux-ci, on pointera particulièrement l’application stricte du droit à la domiciliation. Ce droit est une obligation légale (fédérale), garante de l’accès aux droits fondamentaux. Et pourtant, il est régulièrement détourné au travers de refus d’installation, par le biais d’inscription provisoire (insécurisant) ou carrément refusé ce qui entraîne une perte de droits sociaux. Ces procédés n’empêchent nullement l’installation dans les faits et précarisent davantage. On pointera également la nécessité d'une reconnaissance objective de l'habitat léger dans le code du logement et l'aménagement du territoire.

Le RWDH demande

• que le statut de cohabitant disparaisse et que chacun dispose de droits individualisés. S’il est vrai que la compétence ne dépend pas (aujourd’hui) de la Wallonie, la non-individualisation des droits impacte directement et négativement les populations wallonnes. Elle rend impossible à développer le logement solidaire pour les populations qui souhaitent y recourir, introduit des inégalités entre citoyens : la cohabitation n’est possible que pour des travailleurs, mettez-en un au chômage et les chances que celui-ci aura de s’accomplir seront nettement amoindries. En outre, on peut supposer que l’impact de la non individualisation des droits sur les budgets des régions est important au travers de mécanismes de rattrapage/compensation à la perte de revenu au travers d’une pléthore d’aides morcelées. La disparition de ce statut injuste de cohabitant est indispensable au développement de la solidarité dans le logement, et contribuerait largement à combattre les inégalités.

Communiqué de presse à l’issue de la Conférence de presse RWDH 26 juin 2015

Habiter quelque part, c’est une condition pour se poser dans la vie. Une condition pour faire des projets. Une condition pour s’épanouir. Ce ne sont pas seulement quelques briques mais tout un environnement, choisi, apprécié, adapté, d’où l’on peut s’investir dans la vie. Une habitation payable et gérable, c’est aussi une habitation durable, peu énergivore, avec un accès à l’énergie qui permet des conditions de vie dignes. Une habitation, c’est aussi disposer du droit à l’intimité dans la sphère familiale avec le respect dû à tous les ménages. C’est une condition pour créer la confiance dans la relation aux services, institutions et associations, accéder à ses droits et être acteur de sa vie.

La situation des familles s’aggrave avec la crise que nous vivons : exclusion du chômage, sortie des études sans allocation d’insertion pour les jeunes diplômés, travailleurs qui doivent s’en sortir avec un revenu insuffisant et qui sont maintenant repris dans les statistiques comme « travailleurs pauvres».

4 recommandations phares seront exposées et argumentées lors de cette conférence de presse :

1. 1.       Le logement social :

Le financement du logement public est depuis longtemps insuffisant. Le logement social en souffre particulièrement. Il est pourtant un outil important pour répondre aux difficultés de logement des ménages en difficulté.

Le RWDH demande

• Que le logement public se concentre prioritairement sur les populations qui en ont le plus besoin ;
• Que l’obligation des 10% de logements publics actuel soit un plancher et non un plafond. Que les financements à la construction au-delà de ces 10% soient maintenus dans leur intégralité et ne soient pas dégressifs. Que les communes qui refusent de construire du logement social soient lourdement sanctionnées et que les sommes récoltées par cette sanction soient redistribuées par un mécanisme de solidarité entre les communes ;
• Que les logements actuels plutôt que d’être vendus puissent être rénovés, en collaboration avec leurs habitants dans une auto-rénovation encadrée à concevoir ;
• Que la construction des nouveaux logements soit en adéquation avec les trajets de vie des familles et leur évolution sociétale ;
• Que soit attribuée aux familles à faible revenu en attente d’un logement social une allocation loyer afin de limiter celui-ci au tiers de leurs revenus.

Nous craignons que face à un manque de financement suffisant pour les sociétés de logement public, la tentation ne soit forte pour elles d’octroyer des logements aux revenus les plus élevés.

Le RWDH souhaite :

• Que soit garantie et maintenue l’objectivité des attributions tout en rendant son application plus claire pour les candidats locataires ;

Que le logement social destiné aux revenus les plus faibles soit majoritairement garanti dans les mécanismes d’attribution et la libération des plafonds d’accès ;

Les habitants vivent encore trop souvent le sentiment d’exclusion ou d’abandon dans certains complexes, dans certains quartiers. Le RWDH demande que la relation entre les SLSP et les locataires soit améliorée notamment :

• En évaluant le rôle des référents sociaux et si l’évaluation est concluante, de les renforcer ;
• en évaluant la communication entre les habitants et les SLSP mais aussi au travers des Comités consultatifs des locataires et propriétaires, des régies de quartier, des maisons de quartier, maisons de jeunes…
• en prenant en compte les situations particulières des habitants par exemple dans l’objectivation d’un refus pour une attribution…
• Que les SLSP puissent s’ouvrir à la dimension de parcours logement, avec un accompagnement social, et qui s’appuie sur le principe de la priorité au maintien dans le logement.
• Que les associations de terrain et les habitants puissent être entendus et être co-constructeurs des politiques de logement.
• Que soient favorisées/créées/renforcées des synergies entre acteurs associatifs (AIS, APL, RDQ et les Sociétés de logement avec les autorités communales pour augmenter le nombre de logements publics à caractère social, dans le respect des objectifs, des missions et de la pratique de chacun de ces acteurs qui, par là-même, en forment la complémentarité.

1. 2.       Garantie locative :

La loi actuelle de 2007 qui régit la garantie locative est boiteuse et peu suivie. Elle ne remplit pas les objectifs qui la sous-tendaient à l’origine : éviter la stigmatisation, permettre l’étalement dans la constitution de la GL, rendre obligatoire le dépôt sur un compte bloqué. Une étude de la FSMA révèle qu’aujourd’hui 25% de la population dit ne pas disposer d’une épargne suffisante pour pouvoir faire face à une dépense importante soit l’équivalent d’une fois leur revenu. Comment faire face à la dépense d’une garantie locative de 3 mois et d’un premier mois de loyer ?

La DPR qui a suivi la mise en place du Gouvernement wallon actuel et le Ministre Furlan à son tour, ont annoncé la volonté de mettre sur pied durant sa législature un mode de garantie sous la forme d’un fonds ou d’un système de mutualisation.

Le RWDH réclame :

• Que soit créé un Fonds central de garantie locative ou un système de mutualisation en Wallonie. Pour être efficace toutefois, le système devra être bénéfique aux 2 parties (propriétaires et locataires).
• Pour combattre les écueils aujourd’hui rencontrés en la matière, le RWDH souhaite que le système qui sera adopté réponde à des critères qui lui semblent essentiels, à savoir :

• Être universel et obligatoire, ce qui permet de garantir le caractère non discriminatoire et la viabilité du système.
• Déterminer un mode de sanction en cas de manquements.
• Prévoir un système de portabilité d’un contrat de location à l’autre.
• Mettre en place un mécanisme de concertation et de médiation permettant un règlement alternatif des conflits et une sécurisation des 2 parties (en s’inspirant par exemple des chambres de recours en matière d’attribution de logement public, ou des expériences de commissions paritaires locataires-propriétaires).
• Permettre une épargne complémentaire facultative à la garantie.
• Couvrir à la fois les dégâts et les arriérés.
• Être indépendant d’un contrôle préalable de salubrité du logement (pratique actuelle de certains CPAS).

Dans sa forme, il devrait se constituer en un organisme centralisateur, opérateur public ou semi-public avec des règles spécifiques telles qu’un mode de gestion transparent et paritaire composé des pouvoirs publics, de représentants de locataires et de propriétaires.

Il nous apparaît important de réfléchir à l’opportunité dans la création d’un tel organisme de pouvoir centraliser les données d’enregistrement du bail, de localisation des biens et les loyers demandés. Ceci permettrait de mieux connaître le secteur locatif privé, de répondre mieux aux difficultés qu’il rencontre et de travailler à l’élaboration d’une grille de loyer.

1. 3.       Encadrement des loyers

Le secteur locatif privé en Belgique est peu régulé : les loyers sont librement fixés, augmentent plus rapidement que l’indice-santé, et le parc a un grand besoin de rénovation. Cela ne contribue certes pas à rencontrer un logement décent. Une partie croissante de la population n’a tout simplement plus les moyens de se loger décemment aujourd’hui. Les revenus immobiliers sont peu taxés. En outre, les revenus cadastraux n’ont plus été réévalués depuis plus de 30 ans, et ne correspondent plus à la réalité. Certes, les propriétaires prennent des risques, ils font face à des contraintes, et beaucoup d’entre eux sont très corrects. D’autres sont de petits propriétaires pour qui la location est une source de revenu essentielle pour leur équilibre financier. Il existe aussi des propriétaires peu scrupuleux et exploiteurs qui tirent profit de l’appauvrissement de certains ménages. D’autres sont de gros propriétaires, et pourraient remplir un rôle collectif dans le sens de l’intérêt général.

Le RWDH souhaite que soit mis en place un système d’encadrement des loyers qui vise 1) à éviter la flambée des prix  ; 2) encourager les propriétaires à louer des logements en bon état ; 3) encourager le développement d’une offre de logements à loyer modéré. Pour ce, il faut objectiver les loyers.

Dans ce cadre, le RWDH propose :

• La création de grilles des loyers, basées sur les caractéristiques des logements, y compris leur performance énergétique. Ces grilles de loyers devraient être réfléchies en concertation avec l’ensemble des acteurs concernés.
• L’instauration de Commissions paritaires locatives composées de représentants de locataires et propriétaires (CPLP), lieux de médiation (et/ou d’arbitrage) et de concertation, à relancer et soutenir durablement.
• Il est impératif de réfléchir en parallèle à davantage de justice dans la taxation des revenus issus de l’immobilier. Si elle se fait sur base de loyers objectivés, elle n’en sera que plus équitable. Il s’agira aussi d’utiliser cette opportunité pour améliorer la qualité et la performance énergétique des logements.

1. 4.       Alternatives d’Habitats

La crise du logement est loin d’être résolue. Il n’y a pas assez de places d’accueil pour l’hébergement de ceux qui n’ont pas de logement. Le passage d’une institution à une autre est une réalité aussi. Il n’y a pas assez de solutions adaptées aux besoins de chacun… Les habitants sont confrontés depuis longtemps maintenant à la crise du logement, entraînant une pénurie de logements adéquats et provoquant de l’exclusion. A cela s’ajoutent la crise environnementale (emprise au sol, artificialisation des sols, ressources énergétiques, etc.), la crise économique, et certains diront aussi une crise « identitaire ». Dans ce contexte, un certain nombre de personnes réinventent une façon de vivre, un autre art d’habiter, correspondant davantage à leurs capacités et à leurs envies, trouvant par eux-mêmes une solution gérable, viable et (souvent) solidaire. Habitat groupé, co-logement, habitat collectif, squat, occupations précaires, habitat kangourou, yourtes, caravanes, habitats dans des campings ou parcs résidentiels, containers, camions, projets avec des propriétaires privés, Wimby, etc.. Ils sont rarement soutenus, le plus souvent dissuadés et parfois même sanctionnés, confrontés à l’idée bien ancrée que « ce n’est pas comme ça qu’il faut habiter ».

Un vrai travail commun d’articulation des politiques d’Aménagement du territoire et de logement doit s’opérer !

Le RWDH demande

• que les habitants soient sécurisés sur le plan juridique : travailler sur les dispositifs législatifs pour inventer des réglementations adaptées à des réalités de vie spécifiques, adaptées aux possibilités, besoins et souhaits des populations tant au niveau financier que du mode de vie. Parmi ceux-ci, on pointera particulièrement l’application stricte du droit à la domiciliation. On pointera également la nécessité d'une reconnaissance objective de l'habitat léger dans le code du logement et l'aménagement du territoire.

Le RWDH demande

• que le statut de cohabitant disparaisse et que chacun dispose de droits individualisés. S’il est vrai que la compétence ne dépend pas (aujourd’hui) de la Wallonie, la non-individualisation des droits impacte directement et négativement les populations wallonnes. Elle rend impossible à développer le logement solidaire pour les populations qui souhaitent y recourir, introduit des inégalités entre citoyens : la cohabitation n’est possible que pour des travailleurs. La disparition de ce statut injuste de cohabitant est indispensable au développement de la solidarité dans le logement, et contribuerait largement à combattre les inégalités.

[1] http://www.swl.be/images/memorendum-SWL-final

[2] http://www.rtbf.be/info/societe/detail_la-belgique-compte-de-plus-en-plus-de-travailleurs-pauvres?id=8189155

[3] La vente de logements se fait soit sur base de logement initialement prévu à la location mais dont l’état est tel que la rénovation est proposée à des privés, après achat… Cette formule a aussi été en application suivant une formule de location-achat (priorité aux locataires pour le rachat et possibilité de tenir compte des loyers payés). En 2013, ce sont 225 logements qui sont ainsi sortis du circuit locatif. Enfin, certains logements sont construits pour être mis à la vente auprès d’un public déterminé (35 logements vendus en 2013). (Source : Rapport d’activité 2013 de la SWL).

[4] Pauvreté en Belgique. Annuaire 2014. I. Pannecoucke ; W. Lahaye ; J.Vranken ; R. Van Rossem (éds.) Note 4, p. 354.

[5] Au 31/12/2013, les AIS géraient 4.374 logements, les APL 185; pour sa part, l’Aide locative du FLW disposait de 1.083 logements en location.

[6] CEHD Cahier … CEHD cahier d’étude et de recherche 2014-01

https://drive.google.com/file/d/0B2DSr7OhrqEjOWh4QXZwYW9OWEE/edit?pli=1

[7] La FSMA mesure les comportements financiers en Belgique 11/3/2015

http://www.fsma.be/fr/Site/Repository/press/div/2015/2015-03-11_finvorming.aspx

[8] Enquête 2013 sur les revenus et les conditions de vie (SILC-UE)).

[9] 3 mécanismes de constitution de la garantie locative sont prévus : jusqu’à 2 mois de loyer dès la prise en location, jusqu’à 3 mois en cas de constitution au travers d’un prêt sans intérêt par la banque ou en demandant la garantie au CPAS (en utilisant un formulaire neutre). Dans tous les cas, la somme doit être bloquée sur un compte aux noms du propriétaire et du locataire.

[10] La Commission européenne a décidé de poursuivre la Belgique devant la Cour de Justice de l’Union européenne en raison de sa fiscalité immobilière. Les revenus qu’un résident belge tire des biens immobiliers à l’étranger sont évalués à une valeur supérieure à celle des biens immobiliers comparables sur le territoire national, dénonce la Commission européenne.   L’Echo 18 juin 2015.